山东聊城阳谷县276亩商住用地转让

1、项目范围：
项目地块一：南环路北、黄山路东侧、金河路南侧；28848.2平米（约43.27亩）
项目地块二：黄山路东、金河路南侧、环山路北侧；56826.3平米（约85.2亩）
项目地块三：站前商业街西侧、南环路北侧、金河路南侧；61006平米（约91.5亩）
项目地块四：燕山路南侧、南环路北侧、金河路南侧；37390.9平米（约56.1亩）
2、项目基本情况：
可供转让土地184088.2平方米（约276亩）。
地块规划设计条件：容积率小于等于3.0；建筑密度小于等于25%;
绿地率大于等于35%；用地性质调整为商住用地。
3、规费情况
规费一费打包，即每平方196元。
4、转让所需缴纳税费
该项目属于土地使用权转让，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定，受让方需缴纳一定的税费，参照如下：
（1）按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。
（2）按成交价格（合同）缴纳3%的契税。

四、项目SWOT分析
1、优势：
（1）地块属于净地，竞得后可直接进行开发。
（2）环境优美。项目一、二、三紧邻金水湖公园，该公园今年10月份便可形成景观湖，风景优美、宜商宜居。
（3）教育资源得天独厚。阳光幼儿园、世纪园小学均在项目500米范围内。
（4）地块区位优势明显，属阳谷核心区域，离政府约5分钟车程。离阳谷老城区8分钟左右车程。
（5）交通便利。地块在城市主干道黄山路东侧，燕山南路西侧，南外环北侧，紧邻阳谷火车站，交通极为方便。
（6）地块政府规划为商住性质，商服建筑面积政府可以调整，周边无大型商业，商业仅靠临街的一些小商铺，地块适宜打造商业综合体加高层住宅。
2、劣势：此项目属于国有建设用地使用权转让，需缴纳一定的税费。阳谷县位于鲁西地区，属于经济欠发达地区。周边楼盘如：滨河国际、盛泰华府二期即将开盘，竞争较为激烈。
3、机会：阳谷县没有大型的公园，目前地块南边金水湖公园正在建设，完工后会吸引很大人气。而且老城区道路破旧、交通拥挤，没有高品质的楼盘，使得南部城区成为市民购房区域，市场需求巨大，本项目处于该区域核心地段，各项配套日臻成熟，未来上市占得先机。
4、威胁：阳谷县整体房地产市场紧俏，而且没有高品质楼盘，居民购买导向为改善型住房，需要投资人提高商品房整体品质，商业方面需要引进大型商业类型，集聚人气，促进销售。

五、阳谷县房地产和土地市场
1、2012、2013年房地产开发情况
年份      开工面积（万平方米）      销售面积（万平方米）      去化率
2012      36      31      86%
2013      55      47      85.5%
  具统计2012年阳谷城区房地产开工面积为36万平米，销售面积31万平米；2013年房地产开工面积为55万平米，销售面积为47万平米。如上表。
2、项目周边主要楼盘分析
  金盛园      500户销售50%      认购价格未定
           
盛泰华府      4月预售商铺清盘      商铺：7500—7700
现房：3800—4100
           
谷山美郡      现房500户去年4月开盘现已清盘;期房去年12月开盘500户现已销售2/3;商铺去年4月份开盘清盘      现房:4300
期房:4200
商铺:7200　
           
金水明珠      去年12月开盘166户现已清盘      3800
           
恒安家园      去年12月开盘200户已经清盘      3700
           
怡博园
     前年11月开盘100户县销售50%
     4000

           
           

3、2014年土地供应情况
序号      土地位置      面积（亩）      土地用途      使用年限      容积率      成交时间      成交价格(万元)      单价
1      清河路南侧、站前商业街西侧      0.14      商住      商服:40,住宅：70      1.0-3.0      2014-7-28      12.628      90
2      七级镇西辛村、胶七路东      9      商住      商服:40,住宅：70      1.0-1.8      2014-6-25      93.5      11
3      谷山路东侧、赵王河路北侧      90      商住      商服:40,住宅：70      1.0-3.0      2014-4-30      6004      67
4      赵王河路南侧、谷山路东侧      95      商住      商服:40,住宅：70      1.0-3.0      2014-4-30      6592      70
5      黄山路南侧、谷山路东侧      96      商住      商服:40,住宅：70      1.0-3.0      2014-4-30      4948      52
6      谷山路西侧、黄山路南侧      24      商住      商服:40,住宅：70      1.0-3.0      2014-4-30      1097      46
7      谷山路东侧、运河路以北、宁津路以西      30      商住      商服:40,住宅：70      1.0-3.0      2014-4-30      2080      70
8      运河路北、赵王河路南、黄山路东      44      商住      商服:40,住宅：70      1.0-2.31      2014-4-23      6226      143
9      运河路南、燕山路西      14      商住      商服:40,住宅：70      1.0-3.0      2014-3-7      969      69
10      大寺街东侧、清河路北侧      21      商住      商服:40,住宅：70      1.0-3.0      2014-3-5      2982      142
11      教师新村南侧、站前商业街西侧      5      商住      商服:40,住宅：70      1.0-3.0      2014-1-22      450      90
12      黄山路西侧、纬一路北侧      7      商住      商服:40,住宅：70      1.0-6.3      2014-1-13      967      138
13      谷山路西侧、金河路南侧      1.74      商住      商服:40,住宅：70      1.0-3.5      2014-1-7      242      139
14      西城路东侧、阳谷县狮子楼小学南侧      23      商住      商服:40,住宅：70      1.0-3.0      2014-1-7      1704      74
注：项目周边挂牌出让的土地价格大约每亩40万元，实际地价都超过每亩120万元，这是根据县政府关于城中村改造的有关政策，开发商在负责安置回迁户的同时，政府只收取30%的出让金，所以显示每亩的出让价格都较低。
六、阳谷县城市介绍
1、阳谷县概况：阳谷县地处山东省西部，聊城市南端，黄河之北，东临大运河，南接河南省。县境北接东昌府区，东邻东阿县，西邻莘县，南与河南省台前县、范县接壤，东南部隔黄河同东平县相望。现辖10镇5乡3个办事处。总面积1064平方公里，总人口75万人。资源充裕，物产丰富，农业基础稳定，工业基础雄厚，历史悠久，文化源远流长。阳谷隋朝置县，古已闻名，人文荟萃，毛泽东同志亲笔题写“打虎英雄武松的故乡”，是刘邓大军渡黄河指挥部旧址所在地，也是古代军事家孙膑诞生地。境内名胜古迹星罗棋布，文化积淀深厚。古典文学名著《水浒传》、《金瓶梅》中的许多重点章节故事发生在阳谷，是水浒旅游线和古运河文化旅游线上的重要景区，被山东省政府列为省八大重点旅游区之一。
2、交通：阳谷处于大开放的东部沿海地区和大开发的西部地区结合处。古京杭大运河、京九铁路纵贯全县南北，公路四通八达，胶长、聊商、蒙馆三大公路干线和正在建设的德商高速公路在县内交汇。交通运输在一小时内可进入京珠、京福、济青高速，直达济南国际机场和青岛港。截至2010年底，阳谷县城市道路总长度为131.2公里，总面积为370.6万平方米，人均道路面积达到24.17平方米

3、经济：2013年，全县实现生产总值247.9亿元，增长13%；公共财政预算收入达到10.01亿元，同口径相比增长38.8%；规模以上固定资产投资170亿元，增长29.3%；社会消费品零售总额112.8亿元，增长13.8%；城镇居民人均可支配收入22586元，农民人均纯收入突破万元，达到10117.5元，分别增长15%和16%。全社会用电量达到18亿度，其中工业用电量13.7亿度，分别增长10.8%和10.6%；金融机构存贷款余额分别达到234亿元和153亿元。
产业：2013年，深入实施“农业龙头带动”战略，实现农业增加值38.4亿元，增长4%。粮食总产达到15.8亿斤，实现“十一连增”，我县被评为全国粮食生产先进县；瓜菜总产达到35.5亿斤；新增造林面积1.6万亩，林木覆盖率达到33.1%。
第二产业：2013年，规模以上企业新增57户，达到267户，实现主营业务收入945亿元、利税89亿元，分别增长25.1%和10%。民营经济实现税收10.7亿元，增长27%。
第三产业：2013年，完成固定资产投资57亿元，增长61.9%；实现增加值65亿元、税收5.9亿元。
4、旅游：阳谷县历史悠久，文化源远流长，具有众多的自然和人文景观。景阳冈龙山文化城址，标志着4300多年前，这里已发展成为具有相当规模的先民活动中心。生于鄄阿之间的战国兵家孙膑生活并曾征战于此。以生产阿胶著称于世的古阿井、武松打虎的景阳冈、埋有蚩尤首级冢的蚩尤陵，更是阳谷古老文化的见证。